"מחיר למשתכן": תוכנית הדגל שהפכה לבלוף אחד גדול!

תוכנית "מחיר למשתכן" (ו"דירה בהנחה" כיום) הוצגה לציבור כגלגל הצלה אולטימטיבי עבור זוגות צעירים חסרי דירה, כלי שישבור את השוק ויאפשר לדור הבא להניח יד על נכס במחיר שפוי. אלא שהמציאות, כפי שמסתמנת לאחר שנים של פעילות, רחוקה מאוד מההבטחות. אם לדבר בכנות: מחיר למשתכן הוא בלוף אחד גדול.

הפנטזיה מול המציאות: סיכויים אפסיים והגרלות חסרות משמעות

הבעיה הראשונה והבסיסית ביותר היא סיכויי הזכייה. מדינה שלמה משתתפת בהגרלות, אולם המכסה המוקדשת למי שאינם "בני המקום" (תושבי היישוב בו נבנה הפרויקט) היא מזערית. בפועל, סיכויי הזכייה עבור רוב הזוגות הצעירים בישראל עומדים על פחות מ-1% באזורי הביקוש (מוזמנים לבדוק אותי): סיכויי הזכיה בבאר יעקב עומדים על 0.8%, בית שמש 0.5%, יבנה 1%, יהוד 0.54%, ירושלים 0.71%, נתניה 0.63% ועוד ועוד. הרישום לתוכנית אינו אלא לוטו יקר, שגוזל זמן, תקווה ואנרגיה נפשית, מבלי להציע סיכוי ממשי לזכייה.

גם אם במקרה הבלתי סביר זכיתם, התוצאה לרוב אינה משמחת: ברוב המקרים, מדובר בדירה באיזו עיר פריפרית רחוקה, עיר שלא רציתם לגור בה מלכתחילה, ושאינה מתאימה לצרכים התעסוקתיים או החברתיים שלכם או שנשארו רק דירות 3 או 6 חדרים שנכון להיום לא עונות על הצרכים שלכם.

בנקודה הזו, הזוגות מעדיפים לקחת את הדירה שבה זכו כדירה להשקעה

כאן נכנסת לתמונה הטעות השנייה והמשמעותית ביותר: רבים מהזוכים, שאינם רוצים לגור בדירה שזכו בה, נופלים למלכודת ואומרים: "לא נורא, ניקח את הדירה להשקעה."

זוהי טעות קלאסית. דירה להשקעה אינה מוצר שקונים בהגרלה. קניית נכס להשקעה דורשת מחקר מעמיק: הבנה של האזור, בחינה של נתוני דמוגרפיה, מיפוי ביקוש אמיתי וקשיח לשכירות, ווידוא כי האזור אכן מחזיק פוטנציאל לעליית ערך עתידית ועוד. דירה שנבחרה עבורכם על ידי מחשב בהגרלה פשוט אינה עומדת בקריטריונים אלו. במקרים רבים, ה"הנחה" של מחיר למשתכן מתגלה ככזו שנעלמת כמעט לחלוטין עם הכניסה לדירה, והתשואה מהשכירות אינה משתלמת בהשוואה לאלטרנטיבות שקיימות בשוק.

מלכודת הפריפריה והצפת השוק העתידית

נקודה חשובה לשים לב אליה: הזוכה אינו יכול למכור את הדירה שנרכשה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן או דירה בהנחה למשך תקופה מוגדרת – בדרך כלל 5 או 7 שנים (תלוי במסלול ובתקנות המשתנות). משמעות הדבר היא, שגם אם חייכם השתנו (מעבר עבודה, צורך לגור בעיר אחרת, הרחבת משפחה שמצריכה דירה גדולה יותר), אתם "כלואים" בנכס שרכשתם. כאמור, רבים מהזוכים נאלצים לקבל דירה בפריפריה שאינה מתאימה למגורים. ההחלטה ה'קלה' היא לקחת את הדירה כהשקעה, מתוך הנחה שבבוא היום, לאחר תום תקופת ההגבלה (הנעה לרוב בין 5 ל-7 שנים), ניתן יהיה למכור אותה ברווח. אלא שכאן אורבת מלכודת שעלולה למוטט את התקווה לרווחים: הצפה בבת אחת של דירות רבות.

כיוון שהגרלות רבות באותו אזור התקיימו בטווח זמן קרוב, סביר להניח שבתום תקופת ההגבלה – אלפי דירות זהות באותם יישובים פריפריאליים יצאו לשוק בו זמנית. היצע עצום ופתאומי כזה, באזורים עם ביקוש מוגבל, עלול להוביל לירידת מחירים משמעותית. במקום רווח נאה כפי שתוכנן, הזוכים עלולים למצוא את עצמם נאלצים למכור את הנכס במחיר נמוך משציפו, ואף במקרים מסוימים, בקושי כיסוי העלויות, ובכך להפוך את ההשקעה הפוטנציאלית לכישלון כלכלי. בזמן הזה הזוגות הצעירים מגלים שלאחר 7 שנים, במקום להתקדם כלכלית, הם בסה"כ צעדו במקום (במקרה הטוב).

בדיקה מקדימה: הדבר החכם ביותר שאפשר לעשות

אם, למרות כל האמור, החלטתם לרכוש דירה במסגרת התוכנית, יש צעד אחד שחובה עליכם לעשות: בדיקה מקדימה וחקירת הקבלן.

לכו לראות פרויקטים קודמים שהקבלן המבצע בנה. דברו עם הדיירים, שאלו אותם: איך איכות הבנייה בפועל? איך השירות של הקבלן לאחר הכניסה לדירה? האם הם קיבלו את מה שהובטח? התשובות הכנות של הדיירים יחשפו את התמונה האמיתית ויכולות לחסוך לכם שנים של כאבי ראש, כסף ואכזבה.

עם זאת, עבור אותם מעטים שהצליחו לזכות בדירה במסגרת התוכנית באזורי ביקוש גבוה (כמו מרכז הארץ, ערים מבוקשות או שכונות אטרקטיביות), אכן מדובר ככל הנראה בעסקת חייהם. הדירות הללו, שנקנו בהנחה משמעותית בשוק יקר, זינקו באופן דרמטי בערכן כבר מרגע הזכייה. עם זאת, חשוב להדגיש: אלו הם היוצאים מן הכלל שאינם מעידים על הכלל. מדובר במספר זכיות נמוך מאוד, כמעט זניח, מתוך כלל הנרשמים. הזכייה במקומות אלו אינה תוצאה של סיכוי ריאלי, אלא של מזל יוצא דופן, ומרבית הזוגות הצעירים לא יחוו הצלחה כזו.

מעבר לניתוח הכלכלי היבש, יש כאן מסר פסיכולוגי עמוק: תפסיקו להפקיד את גורלכם הכלכלי בידי המדינה או המזל. ההרשמה להגרלות אינה משחררת אתכם מהצורך לקחת אחריות על בניית העתיד שלכם. לחכות ל"פתרון קסם" של זכייה בהגרלה כדי לרכוש את דירת המגורים, משמעה להקפיא את תוכניות החיים, להמתין בחוסר ודאות במשך שנים, ולהניח לגורם חיצוני לקבוע את עתידכם. המציאות היא שרוב הזוגות הצעירים בישראל לא יזכו. במקום לבזבז אנרגיה נפשית על תקוות שווא, התמקדו בבניית אסטרטגיה פיננסית מוצקה – בשיפור כושר ההשתכרות, בחיסכון מושכל ובהשקעה חכמה. זו הדרך היחידה המוכחת לרכוש את הדירה שאתם באמת רוצים, בזמן המתאים לכם, בכוחכם ובבחירתכם.

אנשים שונאים לחשוב על דברים רעים ותמיד ממעיטים מערך הסיכוי שהם יקרו. זוגות צעירים לעיתים נוטים להתעלם מסיכוני כשל הבנייה או מהצפת השוק העתידית, וזו טעות. יש הרבה אנשים – מקבלנים ועד משווקים – שינצלו את החלום לבית בבעלותכם כדי למכור לכם מוצר פגום או השקעה כושלת. אם בחרתם לקנות דירה במחיר למשתכן או פרויקט דירה בהנחה אנא וודאו שאתם חוקרים לעומק את איכות הבנייה של פרויקטים קודמים של הקבלן, בודקים את הביקוש האמיתי לשכירות באזור, ומפנימים את מלוא המשמעות של תקופת ההגבלה על המכירה.

אז מה הפתרון בעיני? בואו נדבר פרקטיקה

הרבה יותר חכם ומפוכח, במיוחד בשנים הראשונות של הרחבת המשפחה - לגור בשכירות. מגורים בשכירות מציעים גמישות, והם מאפשרים לכם להתגורר באזור שמתאים לכם באמת.

כשתסיימו את שלב גידול הילדים הקטנים, תוכלו כבר לקנות את דירת המגורים שלכם מתוך מקום של התאמה אמיתית לצרכים המשתנים שלכם (מס' החדרים בבית, חניה, מחסן, גינה או מרפסת), ולא מתוך הלחץ של לעגן את מחירי הדיור. מתוך מקום של עוצמה ולא מקום של הישרדות.

ובינתיים? תנו לכסף לעבוד בשבילכם. במקום להחזיק את ההון העצמי קפוא בבנק או לקוות לזכייה בהגרלה, ההשקעה הפשוטה ביותר – והמוכחת כרווחית ביותר לאורך זמן – היא השקעה סדורה ופסיבית במדדי מניות מובילים. בדרך זו, אתם בונים הון בצורה מושכלת, שתאפשר לכם לרכוש דירה ביום שתבחרו, ולא תכריח אתכם לקנות דירה שנכפתה עליכם.

תומר אליהו הינו מתכנן פיננסי, מחבר הספר "פשוט להשקיע".